2015年07月02日訊　今年上半年，深圳樓市火熱。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)表2014年全國三十五個大中城市房價收入比，數(shù)據(jù)顯示，深圳城市房價收入比偏高，買房難度比較大。對于購房難”的現(xiàn)狀和前景，國內(nèi)及深圳本地房產(chǎn)專家昨日進行深度解析，提醒市民理性看待。

　　記者同時獲悉，2015年7月1日起經(jīng)濟適用房滿足條件可入市交易，深圳有望在全國率先進入多元的新住房時代，即除按傳統(tǒng)購買市場商品房外，市民與政府共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房、經(jīng)適房等多種住房形態(tài)即將大量入市，滿足市民住房需求。

　　樓市現(xiàn)狀

　　百城房價均回升

　　深圳樓市是風向標

　　深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，6月深圳一二手住宅成交量突破2萬套，共成交23224套，僅次于2009年11月的歷史高峰。深圳房價同樣維持較高水平，上月全市新房成交均價為30713元/平方米，環(huán)比上浮7.8%，同比上漲超3成(去年6月深圳成交均價為23441元/平方米)。

　　深圳中原研究中心王飛經(jīng)理分析，330”新政后深圳二手房引爆市場，4月底新房接力，5月推盤量到達高峰，深圳樓市量價走高，從目前的貨幣環(huán)境來看，市場預期仍未轉(zhuǎn)變，深圳樓市成交量將依然維持高位，深圳房價短期內(nèi)上漲預期不會變化。

　　深圳房地產(chǎn)市場在國內(nèi)最先起步，市場化程度較高，反應(yīng)一向是國內(nèi)最快的。當前市場交投活躍，與去年以來國家‘穩(wěn)增長’系列政策有關(guān)，但主要原因是深圳多年來經(jīng)濟持續(xù)增長、城市競爭力增值、人口不斷流入、適齡購房人群規(guī)模大等內(nèi)因變化的結(jié)果。”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒曾表示，他認為目前深圳房價泡沫較少，深圳樓市火熱是全國房地產(chǎn)市場變化的風向標。

　　國內(nèi)權(quán)威數(shù)據(jù)佐證了王鋒的觀點。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，6月份百城房價數(shù)據(jù)再次迎來小幅上漲，市場延續(xù)升溫態(tài)勢。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，6月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10628元/平方米，環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴大0.11%，同比下跌2.7%，跌幅收窄1.03%。有53個城市的房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，其中蘭州、武漢、廈門、上海等城市漲幅居前。

　　地產(chǎn)行業(yè)認為，近來各類樓市利好政策的出臺也加速了樓市的復蘇，中央及地方多次釋放穩(wěn)定樓市的信號，目前已有百余城市調(diào)整、放松了住房公積金政策。中國指數(shù)研究院預測，隨著樓市成交回升，一線及部分熱點二線城市庫存壓力將進一步減輕，房價將延續(xù)上漲趨勢；而庫存水平高的城市仍然面臨較大的去化壓力，以價換量”仍是其未來市場的主基調(diào)，房價將保持相對平穩(wěn)。

　　專家解析

　　深圳庫存規(guī)模不大

　　市場回暖反彈迅速

　　昨日下午，記者聯(lián)系易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進。他分析深圳之所以買房難，主要在于庫存規(guī)模并不高，所以在市場回暖的時候，深圳房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)一個較好的反彈態(tài)勢。而一旦市場預期發(fā)生變化，這也會促使深圳房地產(chǎn)市場看漲情緒繼續(xù)凸顯。他說，另外從居住條件看，深圳房地產(chǎn)市場的條件比較好。這也是深圳即便在限購的束縛下，依然能夠受到很多購房者和投資者的認可。

　　嚴躍進同時提供了易居智庫2015年百城住宅套均面積排行榜，他說在全國百城中，深圳的居住面積是偏小的，這也是房價收入比偏高的原因。

　　對于深圳購房的人來說，如果從投資的角度看，這個時候介入樓市，其實是有一點晚了。因為房價已經(jīng)上了一個臺階，尤其部分中高端和市區(qū)的房源是有一定的炒作嫌疑的。會加大購房的成本和后續(xù)房價回調(diào)的風險。”嚴躍進提醒。

　　從市場看

　　中高盤成交活躍

　　深圳中原研究中心認為，改善型需求的持續(xù)釋放也推高了深圳新房價格，整體市場價格再上新臺階。

　　該中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，深圳6月成交新盤來看，中高端樓盤成交明顯活躍，6月成交新盤中均價3萬元以上的占比再次上升5個百分點，多達51個新盤，占比高達43%。均價3萬元以下的樓盤僅限于鹽田、龍崗，龍華的觀瀾、大浪，寶安的福永及光明幾個區(qū)域。在紅5月”時，成交前十樓盤中均價在3萬元以上的樓盤也有4個，分別為龍華的港鐵天頌、中海錦城、南山的博林天瑞以及龍崗中心城的萬科廣場。

　　不過，近期深圳房貸政策收緊，導致一部分投資客轉(zhuǎn)向惠州、東莞等深圳周邊城市，一定程度為市場降溫起到了作用。

　　市場預期

　　深圳或率先

　　進入新住房時代

　　對于目前樓市狀況，市規(guī)劃與國土資源委員會表示，我市將進一步加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，查處市場違法違規(guī)行為。近期，尤其是今年5月前后，深圳樓市走高后，市政府有關(guān)部門已經(jīng)加大市場秩序巡查，對中洲中央公寓項目37.6萬/平方米天價”公寓、以及大鵬某樓盤涉嫌捂盤銷售等違規(guī)行為進行約談、告誡。

　　同時，深圳計劃通過加快商品住房預售審批、加快新增住宅用地供應(yīng)、堅決查處日光盤”、捂盤惜售”行為、加強市場研究等措施，保持房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，6月新獲批售的住宅項目有12個，共81萬平高達6850套，新房供應(yīng)提速為深圳樓市健康發(fā)展提供保障。

　　在房地產(chǎn)庫存高企、融資難，我國經(jīng)濟增速放緩、房企尋求轉(zhuǎn)型的大背景下，房價高企的深圳樓市有望進入共有產(chǎn)權(quán)房”、公共租房等住房形態(tài)大量入市的新時代。

　　所謂共有產(chǎn)權(quán)房”，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府贖回”產(chǎn)權(quán)。目前深圳住房保障工作走在全國前列，同時深圳位列共有產(chǎn)權(quán)試點城市。市住建局有關(guān)負責人此前表示，深圳住房保障工作走在全國前列，今后或?qū)⑸钲谠械慕?jīng)濟適用房和安居型商品房，由過去的地價暗補改為明補，使其轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)。

　　最新利好消息是，按《深圳市經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易暫行辦法》，自7月1日起，深圳經(jīng)濟適用房，滿5年后可申請取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易。

　　另外，根據(jù)市規(guī)土委今年發(fā)布的多項土地利用政策文件，深圳今年以及未來長時間內(nèi)將進一步加大保障性安居住房的土地投入及政策支持，滿足市民住房需求。

　　花幾千萬買某樓盤，你看中的無非其配套和位置，花幾千萬買這些，不如每周末在旁邊的希爾頓酒店住一住，體驗更好，更經(jīng)濟。”深圳地產(chǎn)圈資深人士李宗苗表示對于樓市投資，目前深圳市場較復雜，房產(chǎn)投資者也逐漸產(chǎn)生新的投資思維，買房不一定是必要選擇這類觀念未來會被越來越多的人接受。