2014年，你對(duì)深圳零售商業(yè)有什么樣的預(yù)測(cè)？這些預(yù)測(cè)是建立在怎樣的事實(shí)判斷之上？今年國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)最大看點(diǎn)是什么？有哪些值得注意的趨勢(shì)？如今國(guó)內(nèi)興起的商業(yè)綜合體熱潮會(huì)延續(xù)下去嗎？有沒有一些建議和經(jīng)驗(yàn)要跟同行們分享？近日，南都商業(yè)周刊針對(duì)商業(yè)領(lǐng)域所出現(xiàn)的風(fēng)起云涌現(xiàn)象，邀請(qǐng)到國(guó)內(nèi)9位領(lǐng)袖型商業(yè)高管、專家通過同題問答形式給出大時(shí)代背景下的商業(yè)小預(yù)測(cè)。他們長(zhǎng)期在商業(yè)一線領(lǐng)域中游走、操盤實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)異常豐富、在零售商業(yè)領(lǐng)域擁有著強(qiáng)大的話語(yǔ)權(quán)。因此在業(yè)內(nèi)看來，這次他們的集體發(fā)聲，對(duì)零售商業(yè)的自省、對(duì)營(yíng)銷手段的反思、對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的展望，這些觀點(diǎn)、判斷、思考無疑極具參考價(jià)值，將成為新時(shí)期下國(guó)內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域中的“警世恒言”，值得從業(yè)者細(xì)讀和借鑒。

　　同題問答

　　1用一個(gè)關(guān)鍵詞來描述你對(duì)2014年深圳零售商業(yè)的展望，并說出理由。

　　2 2014年深圳乃至國(guó)內(nèi)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，你認(rèn)為最大的看點(diǎn)或趨勢(shì)是什么？

　　3對(duì)于購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體的同行們，有什么一些建議或經(jīng)驗(yàn)要跟他們分享？

　　購(gòu)物中心滿足家庭重復(fù)購(gòu)買、基本需求、提供體驗(yàn)場(chǎng)所等屬性將會(huì)加強(qiáng)

　　楊敬玉

　　平安信托物業(yè)投資事業(yè)部商業(yè)總監(jiān)

　　1.轉(zhuǎn)型。

　　嚴(yán)格來說，可能要用三個(gè)詞語(yǔ)才能表達(dá)我真正的想法：調(diào)整、轉(zhuǎn)型、社區(qū)。深圳這幾年購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展迅猛，在供應(yīng)量方面已經(jīng)有過剩的趨勢(shì)，那么競(jìng)爭(zhēng)的烈度必然會(huì)加強(qiáng)，調(diào)整、轉(zhuǎn)型，往社區(qū)型方向發(fā)展的趨勢(shì)相當(dāng)明顯。

　　2.社區(qū)化可能是一大發(fā)展趨勢(shì)，因此不少購(gòu)物中心將會(huì)有所調(diào)整，而這樣的調(diào)整必須結(jié)合國(guó)家經(jīng)濟(jì)、城市商業(yè)布局、目標(biāo)客群的變化而進(jìn)行改變。我個(gè)人認(rèn)為購(gòu)物中心滿足家庭重復(fù)購(gòu)買、基本需求、提供體驗(yàn)場(chǎng)所等屬性將會(huì)加強(qiáng)。2014年，由于電商的沖擊還會(huì)更為迅猛，因此實(shí)體店“購(gòu)買+體驗(yàn)”的功能將會(huì)大大增強(qiáng)。而對(duì)于購(gòu)物體中心的類型，我認(rèn)為在未來，社區(qū)型、街區(qū)型、鄰里型SH O PPIN GM A LL會(huì)是這個(gè)行業(yè)里的主流。

　　3 .在以前，一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目如果能獲得成功，那么它可能是選址選對(duì)，或者是經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)出色，又或者是業(yè)態(tài)對(duì)頭，只要有一兩個(gè)原因正確那么它整個(gè)項(xiàng)目就能被盤活。但是到了現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，很多資本都流入，因此對(duì)時(shí)機(jī)和步驟要具有爐火純青般的把控能力。從立項(xiàng)開始，選址、戰(zhàn)略、成本控制、商業(yè)定位、后期經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)可以說一環(huán)扣一環(huán)，只要其中一個(gè)出現(xiàn)問題，整個(gè)項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。有些東西是不能在后期進(jìn)行有效補(bǔ)救的，步步為營(yíng)，直到收獲豐盛的果實(shí)為止。如今國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)，無論是商業(yè)定位、市場(chǎng)推廣，還是客戶維護(hù)、拓展運(yùn)營(yíng)等，都離開不了對(duì)消費(fèi)者需求變化的深度研究，所以從業(yè)者的知識(shí)需要更新，專業(yè)程度需要提升，而且這些專業(yè)的東西必須體現(xiàn)在每一個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中。

　　不要害怕改變，不要抗拒現(xiàn)代技術(shù)與傳統(tǒng)商業(yè)的結(jié)合

　　花濤

　　深圳零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)

　　1.撥霧。

　　意思就是說在今年之前國(guó)內(nèi)的商業(yè)觀望氣氛很濃厚，許多百貨、購(gòu)物中心其實(shí)對(duì)未來之路顯得比較猶豫，看得不是很清楚，2014年雖然還是需要不斷地去摸索，但是整個(gè)發(fā)展脈絡(luò)和商業(yè)走向比之前要清晰得多，所以我會(huì)用“撥開云霧見青天”來預(yù)測(cè)今年的零售商業(yè)氛圍。

　　2.首先，我認(rèn)為無論是超市、大賣場(chǎng)、百貨，還是購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體，在業(yè)態(tài)、營(yíng)銷等方面都會(huì)有巨大的改變，這是一個(gè)最為基本的商業(yè)判斷。其次，包括4G、移動(dòng)支付等在內(nèi)的很多高新技術(shù)逐漸會(huì)在實(shí)體店里得到落實(shí)和應(yīng)用，同時(shí)會(huì)為市民生活帶來更多的便利性。最后，很多實(shí)體店在經(jīng)過前幾年電商大規(guī)模的沖擊后，逐漸站穩(wěn)腳跟，同時(shí)明確反攻的路線和方向，營(yíng)銷手段會(huì)異常豐富。我認(rèn)為這是零售商業(yè)上最大的看點(diǎn)。

　　3.最重要的是不要害怕改變，不要抗拒現(xiàn)代技術(shù)與傳統(tǒng)商業(yè)的結(jié)合，因?yàn)橹挥羞@樣，商業(yè)綜合體才有更為強(qiáng)大的生命力。在2013年，我們看到，不少實(shí)體商業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)行線上線下的融合，泛渠道化營(yíng)銷逐漸浮出水面。在今年，這樣的合作還會(huì)不斷地被增強(qiáng)。還有零售商業(yè)必須要回歸到顧客這個(gè)最基本但又最重要的因素中來，從原點(diǎn)出發(fā)，真正去了解他們的基本需求，并結(jié)合文化、藝術(shù)、人性等方面，給他們無微不至的關(guān)愛，這才有可能在今年激烈的競(jìng)爭(zhēng)中存活下來，穩(wěn)步發(fā)展。

　　以做地產(chǎn)的思維來做商業(yè)項(xiàng)目，賣完商鋪?zhàn)呷?，?huì)給城市留下很多后遺癥

　　朱力為

　　海岸集團(tuán)董事

　　1.競(jìng)爭(zhēng)加劇。

　　理由是剛過去的兩三年，深圳購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)生了深刻的變化，就新的大型購(gòu)物中心而言，去年海雅繽紛城、歡樂海岸購(gòu)物中心、海上世界商業(yè)綜合體、萬科廣場(chǎng)等已經(jīng)入市。而在未來幾年中，包括凱德、華潤(rùn)、天虹、星河、佳兆業(yè)等企業(yè)也有不少SH O PPIN G M A LL將進(jìn)場(chǎng)。如今我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)不是處于快速增長(zhǎng)的階段，商業(yè)也在逐步調(diào)整、優(yōu)化中，因此購(gòu)物中心的大量涌入無疑將有限的購(gòu)買力進(jìn)行稀釋，同行之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更激烈。

　　2.我認(rèn)為，購(gòu)物中心也開始出現(xiàn)如鋼鐵行業(yè)那種過剩的苗頭。我們之前只是說競(jìng)爭(zhēng)加劇，但是如今“狼群”已經(jīng)來了，因此一番慘烈的廝殺在所難免。購(gòu)物中心在業(yè)內(nèi)人看來有一哄而上的感覺，真正弄懂看透的人并不多，于是這種相對(duì)過剩的趨勢(shì)會(huì)加強(qiáng)，我個(gè)人不是很樂觀。

　　3.商業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。同行們首先必須清晰認(rèn)識(shí)到，這個(gè)時(shí)代做商業(yè)不一定能賺錢，投資回報(bào)率沒有你們想象或預(yù)測(cè)的那么高。其次，所接觸的人當(dāng)中不少人以做地產(chǎn)的思維來做商業(yè)項(xiàng)目，以為賣完商鋪就可以了，拍拍屁股走人，但已經(jīng)有很多事例證明，這會(huì)給城市留下很多后遺癥，所以大家在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)之前就要想清楚。還有一點(diǎn)必須指出的是，與歐美等購(gòu)物中心相比，我們國(guó)內(nèi)的無論是質(zhì)或者是量都有很大的差別，同質(zhì)化相當(dāng)明顯。在國(guó)內(nèi)商品品類供應(yīng)相對(duì)缺乏的狀態(tài)下，企業(yè)必須在服務(wù)和活動(dòng)上下功夫，提倡運(yùn)營(yíng)方式的多樣化，吸引顧客進(jìn)場(chǎng)消費(fèi)，從而提升商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　將會(huì)出現(xiàn)不同渠道間的顧客資源競(jìng)爭(zhēng)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的局面

　　巴根

　　京基百納商業(yè)管理有限公司副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理

　　1.穩(wěn)。

　　2014年深圳市新增的購(gòu)物中心不是很多，大多處于籌備的階段，根據(jù)目前的數(shù)據(jù)和情況來判斷，經(jīng)濟(jì)環(huán)境還沒有非常明顯的復(fù)蘇信號(hào)，所以很多企業(yè)基本上是以穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)出現(xiàn)。

　　2 .電商的出現(xiàn)，使到整個(gè)商業(yè)領(lǐng)域格局發(fā)生了重大的變化。這幾年，電商在沖擊著百貨，百貨在向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型，購(gòu)物中心面臨著創(chuàng)新和重新定位等考驗(yàn)。而在2 0 1 4年，將會(huì)出現(xiàn)不同渠道間的顧客資源競(jìng)爭(zhēng)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的局面，這些都是商業(yè)上的變數(shù)和看點(diǎn)。

　　3.創(chuàng)新是靈魂，差異化是途徑，服務(wù)是關(guān)鍵。

　　超市里的生鮮銷售、百貨業(yè)的買手制、購(gòu)物中心的體驗(yàn)化等都需要有質(zhì)的改變

　　郭增利

　　中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任、中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任、亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)副主席

　　1.改變。

　　無論是超市、大賣場(chǎng)，還是百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體，今年所遇到的困難相信會(huì)特別多。改變不是指一般的升級(jí)改造，而是顛覆傳統(tǒng)固有模式、帶有創(chuàng)新性的變化。例如超市里的生鮮銷售、百貨業(yè)的買手制、購(gòu)物中心的體驗(yàn)化等都需要有質(zhì)的改變。

　　2.在當(dāng)前環(huán)境之下，今年存量部分將穩(wěn)中求勝，增量部分在個(gè)性化方面將有所增強(qiáng)。很多購(gòu)物中心會(huì)迎來非常大力度的調(diào)整，如果準(zhǔn)備不充分或者不進(jìn)行改變的話，我覺得會(huì)陷入非常被動(dòng)的狀況之中。同時(shí)，今年購(gòu)物中心這個(gè)行業(yè)細(xì)分化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，有的購(gòu)物中心會(huì)強(qiáng)調(diào)主題化，有的會(huì)打造更多個(gè)性化的東西、當(dāng)然也會(huì)引進(jìn)很多體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)。

　　3 .如今，在購(gòu)物中心行業(yè)中，同質(zhì)化問題顯得比較嚴(yán)重。因此，如果想在這么多新的購(gòu)物中心脫穎而出，那么經(jīng)營(yíng)者必須結(jié)合實(shí)際，創(chuàng)造出多一些個(gè)性化的東西來吸引消費(fèi)者，單純的模仿或?qū)W習(xí)可能已經(jīng)走不通了。值得注意的是，可能有從業(yè)者認(rèn)為，曾經(jīng)成功運(yùn)作過一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，這些經(jīng)驗(yàn)或模式可以拿到別處去進(jìn)行復(fù)制。但是在我看來，這些已經(jīng)被固化的模式、手段、步驟必須被打破，因?yàn)槊總€(gè)商業(yè)綜合體所面臨的問題都不一樣，所以解決方式也不能千篇一律。真正能契合和滿足顧客的消費(fèi)需求，所開出來的購(gòu)物中心才可以在一入市的時(shí)候就能風(fēng)華正茂。

　　“全方位人性化設(shè)計(jì)”是2014購(gòu)物中心行業(yè)的最大趨勢(shì)

　　毛偉東

　　招商商置商業(yè)管理公司總經(jīng)理

　　1.以人為本，應(yīng)需而變。

　　2014對(duì)于深圳商業(yè)來說，是充滿挑戰(zhàn)的一年，眾多商業(yè)體陸續(xù)落成開業(yè)，電商影響會(huì)逐步增大，在整體客流量減少的情況下，區(qū)域內(nèi)針對(duì)客流的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越發(fā)激烈。選擇性增多、消費(fèi)能力提升、對(duì)品質(zhì)的追求等都可以看出顧客在“消費(fèi)”上日益嚴(yán)苛的需求。這種需求不僅是“量”，更多的是在“質(zhì)”上。在這樣的消費(fèi)環(huán)境下，深圳乃至國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)都需要思考如何應(yīng)市場(chǎng)之變、應(yīng)消費(fèi)者體驗(yàn)之變而變。只有做到以人為本、以客為先，才能幫助深圳商業(yè)地產(chǎn)整體行業(yè)打造出屬于自己的特色與未來。

　　2 .購(gòu)物中心行業(yè)在高度同質(zhì)化的大環(huán)境中，將面臨電商進(jìn)一步的沖擊，在城市整體客流量下降的情況下，如何爭(zhēng)奪客流帶動(dòng)業(yè)績(jī)，如何贏得消費(fèi)者的青睞，則顯得尤其重要。這個(gè)吸引力絕對(duì)不僅體現(xiàn)在單個(gè)商戶、單個(gè)活動(dòng)、單個(gè)設(shè)備上，而是從整體商業(yè)運(yùn)作上真正站在消費(fèi)者的角度去設(shè)計(jì)安排每個(gè)細(xì)節(jié)，這種“全方位人性化設(shè)計(jì)”就是2014年我認(rèn)為的購(gòu)物中心行業(yè)的最大趨勢(shì)。例如海上世界的運(yùn)營(yíng)模式就是應(yīng)消費(fèi)者訴求而變的“以人為本”，海上世界這類獨(dú)特的大型商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)模式是否能被市場(chǎng)所接受、被消費(fèi)者所喜愛，這應(yīng)該是今年深圳乃至全國(guó)的購(gòu)物中心行業(yè)的最大看點(diǎn)。

　　3.面對(duì)目前的商業(yè)形勢(shì)，每一個(gè)從事購(gòu)物中心管理工作的人員都必須站在消費(fèi)者的立場(chǎng)去思考問題。如何滿足顧客的消費(fèi)體驗(yàn)需求，是商業(yè)項(xiàng)目生存的根本。還是那四個(gè)字———“以人為本”，希望與各位同行共勉、一起努力。

　　未來一段時(shí)間內(nèi)，購(gòu)物中心開發(fā)主體必定呈現(xiàn)多元化的組合

　　吳鏑

　　深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司商用管理中心總經(jīng)理

　　1.熱。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年，深圳即將入市的大型商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)19個(gè)，整體供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。萬科、華潤(rùn)、招商、平安、深國(guó)投等集團(tuán)紛紛將購(gòu)物中心打造成資本博弈的重要場(chǎng)所，商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/FONT>